Il mercato delle ristrutturazioni a Roma Studio Elaborato dal CRESME per la Borsa Immobiliare di Roma La cifra di affari realizzata nel 2003 dal settore delle costruzioni nella provincia di Roma ammonta a 7,4 miliardi di euro, di cui 2,8 miliardi destinati alla nuova costruzione e 4,5 miliardi ad interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Il volume complessivo della spesa impiegata in attività di manutenzione si compone di: 2,4 miliardi di euro destinati ad interventi di manutenzione di immobili a destinazione residenziale, 1,5 miliardi in interventi di manutenzione di immobili a destinazione non residenziale pubblico e privato e 650 impiegati in interventi di manutenzione di opere del Genio Civile. I 2,4 miliardi di euro che rappresentano la spesa impiegata in interventi di manutenzione di immobili a destinazione residenziale è articolata in 583 miliardi destinati ad interventi su parti comuni dei fabbricati e 1.840 miliardi impiegati in attività di manutenzione delle abitazioni. In sostanza, il mercato della manutenzione a Roma vale 3,4 miliardi di euro nel 2003, dei quali 1,7 nel comparto residenziale, 1,2 in quello non residenziale - sommando il privato con il pubblico -, e 436 milioni nel genio civile. Nel settore residenziale gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria nelle abitazioni valgono il 1,2 milioni di euro, pari al 70% del mercato complessivo, mentre gli interventi sugli edifici valgono 523 milioni di euro, il 76% dei quali negli edifici con oltre 9 abitazioni. Lo stock edilizio a Roma L’analisi del mercato della manutenzione richiede la definizione delle dimensioni dello stock edilizio che costituisce il potenziale degli interventi di manutenzione. Lo stock edilizio a Roma è rappresentato da 700 milioni di metri cubi, dei quali il 60% sono rappresentati dai volumi residenziali e il 40% da quelli non residenziali. Di questi il settore pubblico ‘pesa’ sulla città per il 9%, il non residenziale terziario per il 22,4% e il settore artigianale e industriale per il restante 9%. Gli edifici residenziali a Roma sono 248.000, di cui: - il 75,4% composti da edifici con meno di quattro abitazioni; - l’8,6% da edifici con un numero di abitazioni da cinque a otto; - l’8,7% da edifici con un numero di abitazioni da nove a quindici; - il restante 7,3% da edifici con più di 15 abitazioni. I comportamenti della domanda Il CRESME ha realizzato, nell’ottobre 2003, una indagine su 2500 famiglie romane al fine di conoscere attraverso quali modalità si avvicinano al mercato della ristrutturazione. Dall’ indagine emerge che le famiglie romane che complessivamente hanno proceduto alla ristrutturazione dell’abitazione dal 1996 ad oggi ammontano al 24,4% sul totale delle intervistate. Questo significa che le famiglie dell’Urbe hanno proceduto a lavori di miglioria strutturale della propria abitazione con un ritmo percentuale medio del 3,0% annuo. In sostanza si può sostenere che dal 1996 all’ottobre del 2003 nella capitale sono stati realizzati circa 350.000 interventi di ristrutturazione o di manutenzione ordinaria, pari a 44.000 interventi annui. Le percentuali nel numero delle famiglie che ristrutturano cambiano, ovviamente, a seconda del titolo di godimento per cui si usufruisce dell’abitazione: poco più del 17% tra le famiglie in locazione, oltre il 27,5% tra le famiglie proprietarie. Dopo il boom 1998-2002, flessioni nel triennio 2001-2003 Se analizziamo poi nel periodo in esame la distribuzione annua degli interventi di ristrutturazione notiamo una dinamica interessante: il mercato ha un picco nel triennio 1998-2000, evidentemente dovuto ai lavori e alle agevolazioni legate al Giubileo del 2000, e una flessione negli anni 2001 e 2002, che dovrebbe continuare anche nel 2003. Il dato romano sembra così confermare le dinamiche nazionali stimate dal CRESME e da altre fonti. Nel ‘96 hanno ristrutturato la propria abitazione il 12% degli intervistati, anche se il vero boom delle ristrutturazioni avviene tra il 1998 e il 2000: oltre il 47% delle famiglie ha deciso di agire nel corso di questo triennio, con una media del 15,7% annuo, e un picco del 17,2% nel 2000. Dal 2001 si registrano invece cali progressivi: 12,3%, seguito dal 11,4% del 2002 e 7,0% del 2003. Pavimentazioni, ristrutturazioni complete e impianti idraulici La tipologia di intervento che viene effettuata più frequentemente è il rifacimento della pavimentazione (22,0%), seguita dalle ristrutturazioni complete degli alloggi: 18,7% degli intervistati. L’impianto idraulico è al terzo posto con il 18,4%. Anche i rivestimenti occupano una quota interessante (15%), mentre si attestano al 7% tanto l’impianto elettrico che l’installazione delle caldaie La spesa media per tipologia di intervento risulta, ovviamente, più elevata sulla ristrutturazione completa, pari a oltre 32mila euro, mentre le altre tipologie di spesa sono allineate su valori pari a circa 11mila euro. Più alti i costi dei lavori in muratura, che superano i 14mila euro. Chiudono con i valori più bassi i lavori di muratura non rientranti nella ristrutturazione completa (5,8%) e l’installazione dei radiatori (3,4%). Elemento di grande interesse è la distribuzione delle classi di spesa negli interventi di ristrutturazione: è possibile osservare come il maggior numero degli interpellati si condensi ai due poli estremi delle fasce di spesa: le famiglie romane spendono per ristrutturare meno di 3mila euro nel 22,7% dei casi, e oltre i 25mila nel 21,7%. La terza fascia è quella del taglio medio, tra i 5mila e i 10 mila euro (18,1%), seguono le fasce di spesa tra i 15 mila e i 25 mila euro (14,3%), da 3 mila a 5 mila euro (13,5%), da mille a 15 mila euro (9,7%). Il mercato potenziale ovvero le intenzioni delle famiglie romane Stando alle indicazioni emerse dalle interviste, le famiglie romane mostrano un certo interesse per il settore delle ristrutturazioni. Se infatti oltre l’84% di chi possiede un’abitazione non è propensa a cambiare casa, il 6% si mostra intenzionato a procedere a lavori di ristrutturazione. Il miglioramento della qualità abitativa si ottiene o cambiando casa (6,7% degli intervistati), o acquistando una seconda casa (2,8%), oppure, come si è visto, ristrutturando. L’importanza degli interventi di ristrutturazione è decisamente ridimensionata fra i locatari: solo il 3,5% si è dichiarato intenzionato a ristrutturare l’attuale abitazione. Per le famiglie in affitto che vogliono migliorare la propria condizione l’obbiettivo principale è quello di cambiare casa acquistandone una: ben il 18,3% delle famiglie in affitto ha espresso questa intenzione. Osservando le risposte date dagli intervistati in proprietà in base alla loro residenza nella capitale emerge con forza la domanda di ristrutturazione che le aree periferiche esprimono: il 9,2% degli intervistati che risiedono in periferia intende ristrutturare la propria abitazione nei prossimi 3 anni e il dato sale all’11,2% ad Acilia e Ostia. Mentre nel centro storico si registra un’alta propensione al cambiamento basata sul cambiare casa (10,9% degli intervistati), nella periferia si intende intervenire con interventi di riqualificazione dell’alloggio.
IL RIMI Si è aperta oggi presso la Fiera di Roma la sesta edizione del RIMI, Rassegna Italiana del Mercato Immobiliare, il più importante appuntamento nazionale del settore, che proseguirà fino al 23 novembre, organizzato dalla Borsa Immobiliare di Roma, Azienda Speciale della Camera di Commercio di Roma. Una manifestazione rivolta non solo ai professionisti del settore immobiliare, ma anche e soprattutto al grande pubblico. L’edizione di quest’anno vedrà l’inaugurazione di “RimiRistrutturazioni', una nuova sezione di 2.000 metri quadri dedicata alle ristrutturazioni e alla riqualificazione urbanistica. Sarà presente, per la prima volta, anche il padiglione “Roma al lavoro”, dove saranno proposti i grandi progetti e i più importanti piani urbanistici destinati a migliorare sensibilmente la qualità della vita urbana nei prossimi anni. L’indebitamento delle famiglie italiane per la casa Studio Elaborato dal CRESME per la Borsa Immobiliare di Roma Le famiglie italiane si sono fortemente indebitate per l’acquisto di una casa, ma nonostante in questi anni si sia assistito ad una accelerazione del fenomeno l’Italia continua a restare lontana dalle medie europee. Osservatorio europeo: basso indebitamento Nella speciale classifica dei paesi dell’Unione europea, infatti, il nostro Paese si colloca al penultimo posto sia per l’ammontare pro capite di debito, sia per la quota dei mutui casa in rapporto al PIL. Le ragioni storiche di questa differenza vanno ricercate negli alti tassi d’inflazione che hanno caratterizzato il sud dell’Europa fino all’inizio della convergenza verso la moneta unica. Il mercato del credito in generale e quello più settoriale dei mutui ipotecari hanno bisogno di economie stabili e in crescita costante, di un costo del denaro vicino al tasso di inflazione e di una domanda interna forte per potersi sviluppare. Proprio la convergenza delle economie dei paesi europei dell’area mediterranea verso parametri economici più rigidi e più favorevoli alla stabilizzazione ha generato un avvicinamento al nord del continente anche per quanto riguarda il mercato del credito. Tale avvicinamento è, ancora oggi, soltanto tendenziale (la crescita dei mutui casa è molto elevata nei paesi del sud Europa) ma i valori assoluti non sono assolutamente paragonabili (le consistenze e le erogazioni di mutui in Italia rappresentano un decimo di quelle osservate in Germania o nel Regno Unito). Osservatorio italiano: mai così indebitate Se però spostiamo il punto di osservazione dall’Europa all’Italia la situazione ci appare capovolta. Mai, infatti, le famiglie italiane sono state così indebitate come oggi. All’inizio del 1997 la consistenza dei mutui casa era di 38 miliardi di euro, al giugno di quest’anno, poco più di sei anni dopo, ammonta a 110 miliardi. L’incremento per l’intero periodo è del 186%, circa il 19,5% all’anno. Gli incrementi, consistenti e costanti nel tempo, si sono susseguiti proprio nel periodo di maggior calo dell’inflazione, di maggior rigore finanziario e della conseguente riduzione della spesa per interessi. Ogni famiglia italiana (21,5 milioni) ha un debito medio (indebitamento storico) di oltre 3.300 € in mutui casa. Le famiglie italiane che hanno acquistato casa con un mutuo dall’inizio del 1997 al giugno 2003 sono circa 2.607.000 e ognuna di esse risulta avere un debito superiore a 27.350 euro. In termini di erogazioni (indebitamento congiunturale) per lo stesso periodo le famiglie italiane hanno acquisito per la casa 170,7 miliardi di euro e gli incrementi maggiori si sono registrati tra il ’97 e il ’99 (+41,4% e +61,4%). L’indebitamento medio delle famiglie italiane, se si considerano le erogazioni ’97 – ‘03, ammonta a poco più di 7.900 euro. L’indebitamento delle famiglie che hanno acquistato casa con un mutuo è di oltre 65.400 euro. Il caso di Roma Se applichiamo lo stesso procedimento di stima ad una Grande Area Urbana come Roma, dove il saldo delle consistenze sui mutui casa, fra il ’97 e il giugno 2003 è di 7,7 miliardi di euro (ricordiamo che la consistenza al giugno 2003 è di quasi 12 miliardi) si ottiene che le famiglie romane che hanno acquistato casa attraverso un mutuo sono circa 184.900 e il loro debito risulta di 41.700 euro. In termini di erogazioni l’indebitamento congiunturale medio per famiglia è di oltre 13.700 euro di e ben 105.500 euro per coloro che abbiano acquistato casa con un mutuo. Le scelte delle famiglie romane L’indagine sottoposta ad oltre 2.500 famiglie residenti nel Comune di Roma ha dato un esito sorprendente per quanto riguarda la disponibilità degli intervistati a collaborare anche su un tema che riguarda gli aspetti finanziari, di solito i più ardui da trattare. Il che ha consentito di delineare un quadro particolarmente ricco e interessante. In sintesi, il 54,2% delle famiglie romane proprietarie dell’alloggio di residenza ha acquistato casa contraendo un mutuo; la durata media di tali mutui è di 16,6 anni; la quota di valore della casa finanziata è il 54,0%; il tipo di tasso di interesse è fisso per il 75,3% dei mutui; la rata media per il rimborso ammonta a 379 € mensili; il 9,7% delle famiglie ha rinegoziato il proprio mutuo per ottenere un tasso più favorevole. L’indebitamento delle famiglie si confronta con uno scenario in cui sono cresciuti i prezzi delle abitazioni, l’inflazione è mediamente più elevata rispetto al 1999 – 2000 senza contare l’effetto (reale o psicologico) che ha avuto l’Euro sulla spesa degli italiani, i redditi crescono ma a velocità ridotta rispetto all’inflazione e, soprattutto, rispetto al prezzo delle case. Sommando tutte questi fattori si giunge all’ovvia conclusione che per acquistare una casa ci vogliono più annualità di reddito famigliare rispetto al passato. Per poter pagare una rata mensile sostenibile dai propri redditi le famiglie devono ampliare la quota di valore della casa coperta dal mutuo e devono aumentare la durata del mutuo stesso. Sono evidenti le dinamiche in atto: ad una progressiva riduzione, fino al decennio 1991 – 2000 della quota di valore dell’abitazione finanziata con mutuo e della durata del mutuo stesso, si contrappone l’ultimo periodo (2001 – 2003) in cui tali valori tornano a salire. Gli anni che vanno dal 2001 in poi segnano, infatti, una inversione di rotta all’abbreviamento delle durate medie e fanno registrare una crescita dei mutui a 30 anni (tornano al 4,3% dopo oltre 20 anni), a 25 anni (12,9% dopo essersi quasi estinti negli ultimi anni), a vent’anni (37,1% più che raddoppiata la loro quota). Calano invece quelli rimborsabili entro un periodo di tempo più breve: 17,2% quelli a 15 anni, 28,6% quelli a dieci anni. Dall’indagine del CRESME emerge, altresì, che le famiglie romane sembrano prediligere tendenzialmente il mutuo a tasso fisso. In realtà, fino al 1980 questa tipologia era utilizzata dalla maggior parte di quelli che avevano chiesto un mutuo casa: quasi il 94%. Negli anni è aumentato il ricorso ai tassi variabili: arriva a superare il 27% negli anni ottanta, sfiora il 42% nel decennio successivo. Dopo il 2000 si assiste al fenomeno inverso: oltre il 76% di chi ha chiesto un mutuo ha preferito ricorrere al tasso fisso. Le famiglie sono state, forse, ben consigliate dalle banche, poiché sarà difficile che, nel prossimo futuro, i tassi di interesse (e i tassi sui mutui ipotecari, ad essi collegati) possano scendere molto al di sotto dell’attuale livello.
IL RIMI Dal 21 al 23 novembre si terrà presso la Fiera di Roma la sesta edizione del RIMI, Rassegna Italiana del Mercato Immobiliare, il più importante appuntamento nazionale del settore, organizzato dalla Borsa Immobiliare di Roma, Azienda Speciale della Camera di Commercio di Roma. Una manifestazione rivolta non solo ai professionisti del settore immobiliare, ma anche e soprattutto al grande pubblico. L’edizione di quest’anno vedrà l’inaugurazione di “RimiRistrutturazioni', una nuova sezione di 2.000 metri quadri dedicata alle ristrutturazioni e alla riqualificazione urbanistica. Sarà presente, per la prima volta, anche il padiglione “Roma al lavoro”, dove saranno proposti i grandi progetti e i più importanti piani urbanistici destinati a migliorare sensibilmente la qualità della vita urbana nei prossimi anni.
Il mercato immobiliare in Italia Studio Elaborato dal CRESME per la Borsa Immobiliare di Roma Dopo un 2002 record, si accentuano i segnali di rallentamento Secondo le stime del CRESME nel corso del 2002 si è raggiunto il massimo storico nel numero di compravendite e nel livello dei prezzi delle abitazioni, sfiorando un milione di transazioni e superando, nella media nazionale, di quasi il 10% (in valori costanti) il livello dei prezzi raggiunto nel 1992. Una performance di queste dimensioni, +11,9% delle compravendite e un ulteriore +5,8% del valore delle abitazioni, ha portato al +50,1% la crescita delle transazioni rispetto al 1997, anno di inizio della fase ascendente, e al +39,1% l’aumento dei prezzi dal punto minimo raggiunto nel 1996. Dal 1997, anno di inizio del ciclo espansivo, ad oggi, anno di inizio della prevista discesa, la differenza è netta: 228mila compravendite in più. La linea ascendente del mercato ha subito una sola battuta d’arresto nel secondo semestre del 2001 che ha dato il primo segnale di allarme, poi immediatamente rientrato con un 2002 ulteriormente accelerato. Addirittura i primi 3 mesi del 2003, per alcune aree 6 mesi, hanno seguito la spinta espansiva precedente. Poi qualcosa sembra essere cambiato, il secondo semestre del 2003 ha registrato un rallentamento più sostanziale delle compravendite ma anche dei prezzi. Al termine di quest’anno avremo un calo del 4,5% del numero delle compravendite, dovuto ad un duplice differente comportamento: i primi 4 – 6 mesi hanno seguito la tendenza in crescita del vivace secondo semestre 2002, mentre negli ultimi 4 – 5 mesi sono apparsi tutti i sintomi dell’inversione del ciclo: aumento dei tempi di trattativa, aumento del margine tra prezzo richiesto dal venditore e prezzo finale di vendita, diminuzione dell’offerta di immobili di media qualità, raffreddamento della domanda, aumenti dei prezzi definiti “virtuali” dagli stessi operatori del mercato. Nel 2003, molti degli elementi determinanti e strutturanti della fase d’espansione si stanno trasformando in fattori di rischio. In particolare il quadro economico internazionale e italiano continua a presentarsi debole ripercuotendosi sul mercato immobiliare attraverso l’effetto deprimente sulla fiducia delle famiglie - secondo l’ACRI la capacità di risparmio delle famiglie è passata dal 47% del 2002 al 38% del 2003. Inoltre, se la lentezza della ripresa economica dovesse dilatarsi ulteriormente e conducesse ad una fase di rapida e forte espansione, a quel punto i tassi di interesse aumenterebbero (fino al 6%-7%) provocando la caduta di appeal del credito immobiliare. Pienamente recuperato il valore delle abitazioni Tra il 1997 e il 2002 le quotazioni delle abitazioni sono cresciute del 19% in valori costanti (depurati dall’inflazione), e del 39% in valori correnti rispetto al prezzo del 1996. Si tratta di una serie di aumenti delle quotazioni lunga sette anni che ha portato, tra il 2001 e il 2002, a recuperare quanto perso nella deflazione successiva al 1992 e a raggiungere un nuovo massimo storico nel valore delle superfici residenziali. Inoltre, la crescita dei prezzi è stata molto uniforme sul territorio: solo lo 0,9% di differenza tra l’incremento di valore dei grandi agglomerati urbani e quello del valore medio italiano. In sostanza, i prezzi delle abitazioni delle grandi città hanno recuperato quasi completamente la quotazione di dieci anni fa, mentre le città intermedie e i comuni di minori dimensioni hanno goduto di una rivalutazione maggiore, superando ampiamente il livello raggiunto nel ’92 – ’93. Prezzi virtuali I prezzi degli immobili stanno proseguendo nella loro crescita, ma iniziano a rilevarsi alcuni vistosi rallentamenti e qualche diminuzione, come nel caso di alcune grandi città. Ora, le valutazioni dei professionisti dell’intermediazione definiscono, sempre più spesso, prezzi “virtuali” quelli che oggi l’offerta intende per i propri immobili: “virtuali” perché difficilmente l’attuale livello incontrerà la disponibilità economica e psicologica della domanda; “virtuali” perché spesso riferiti ad alloggi di bassa qualità e sospinti dalle aspettative condizionate dagli aumenti generali comunicati dai mezzi di informazione; “virtuali”, infine, perché l’andamento dei prezzi sconta – come in ogni ciclo in chiusura – un comportamento inerziale scollato dalla realtà degli scambi: la cosiddetta “febbre da rialzo”. Sui prezzi, inoltre, influisce la domanda per investimento che può diventare negativa proprio per il disinteresse verso immobili non abitativi (mercato non tradizionale per il piccolo investitore, poco conosciuto e poco misurabile), e la conseguente concentrazione su quelli residenziali: tali investitori rischiano di creare delle tensioni sui prezzi così da rendere progressivamente inaccessibile il bene alla domanda che ha tirato il mercato in questi anni (secondo l’indagine Mutuionline, le finalità del mutuo per la prima casa sono passate in un anno dal 90% all’87%). L’ apparente paradosso delle locazioni Osservato da lontano l’ambito della locazione può apparire paradossale: c’è un continuo travaso di famiglie che passano dall’affitto alla proprietà e c’è, o almeno c’è stata fino a poco tempo fa, un’ondata di acquisti per investimento (per trarre reddito dal proprio capitale), ma la richiesta di alloggi in locazione è elevatissima, si stipulano quasi 1 milione e 100mila contratti annui, e i prezzi degli immobili in affitto sono cresciuti in tutto il territorio nazionale. Il presunto paradosso si configura in questi termini: meno famiglie in affitto vs più case disponibili per la locazione e prezzi dell’affitto più elevati. Il paradosso è apparente perché, in primo luogo, la domanda non è calata, si è modificata e forse è addirittura aumentata. E tuttavia sembra marginale, da qui l’apparenza del paradosso. Gli immigrati (2.500.000 i regolari secondo la recente stima Caritas, Migrantes), in modo particolare nelle grandi città e nelle corone urbane, rappresentano una quota importante della domanda e, soprattutto, in forte crescita. Le famiglie, poi, cambiano forma, si scompongono e ricompongono: giovani che escono dalla famiglia di origine, giovani coppie, separati hanno esigenze specifiche e creano nuove forme di domanda di alloggi in locazione. Infine, i prezzi sono aumentati per mantenere adeguati i rendimenti dell’investimento; al crescere del valore degli immobili, cresce in modo direttamente proporzionale il rendimento atteso dai proprietari. I prezzi delle abitazioni, però, stanno già calando o stanno per calare e ad essi faranno seguito i canoni di locazione. Inoltre, se gli immobili acquistati per ricavarne reddito saranno immessi sul mercato della locazione nel breve termine, come sembra stia accadendo secondo alcuni operatori, si potrebbe verificare un livellamento dei canoni vista anche la maggiore libertà prevista dalla normativa in materia di contratti. Non solo case Se la casa è sicuramente il segmento immobiliare che maggiormente ha beneficiato della congiuntura straordinariamente favorevole, anche i settori non residenziali hanno risentito, con un paio d’anni di ritardo, delle migliorate condizioni economiche e della conseguente accelerazione degli investimenti. Ciò vale in modo particolare per gli immobili direzionali, commerciali ed industriali, favoriti oltremodo dai benefici fiscali sul reinvestimento degli utili di impresa. Il settore degli uffici ha vissuto il momento più brillante con la proliferazione delle piccole società legate all’Information Technology e all’indotto creato da una espansione che sembrava essere senza limiti. Anche per le superfici commerciali si è rinnovato l’interesse in occasione della liberalizzazione delle licenze (per le piccole superfici) e per un processo di concentrazione ed espansione della grande distribuzione (per le superfici maggiori). Lo scenario prossimo venturo: domanda frustrata e offerta povera Gran parte degli addetti ai lavori sono convinti che la domanda di abitazioni sia forte e che possa ancora mantenere il mercato su alti livelli. E’ vero: le famiglie vogliono ancora acquistare abitazioni, ci sono tanti immigrati che stanno acquistando casa nel paese in cui lavorano, si creano nuove famiglie in cerca di un alloggio adeguato. Molto meno forte è, invece, la domanda per investimento che ha garantito una consistente quota del “plus” di acquisti degli ultimi quattro anni. Chi investe il proprio denaro sa che siamo al massimo dei prezzi (o quantomeno sa che ci siamo molto vicini) e, come l’investitore di borsa, sa che non si compra a prezzi alti, con questi prezzi si vende. Già, si vende, ma anche chi vuole acquistare sa che i prezzi sono alti e, spesso, non è disposto ad acquistare immobili di qualità medio – bassa sopra il valore effettivo del bene. In questa situazione la domanda si trova contro il doppio muro del prezzo eccessivo e della qualità non adeguata tornando, sempre più di frequente, sulle proprie decisioni e rimandando l’acquisto ad un momento migliore. Mentre la domanda, virtualmente ancora forte, avrebbe bisogno di essere sostenuta da un’offerta di buona qualità e aderente alle sue esigenze, l’offerta stessa è talmente povera di tali opzioni e convinta dell’elevato valore dei propri immobili da bloccare la trattativa e ritirarsi dal mercato. La povertà dell’offerta si estrinseca, quindi, in tre diverse forme, tutte non aderenti alle esigenze della domanda: immobili qualitativamente sotto lo standard, prezzi agganciati agli immobili di qualità superiore e dimensioni degli immobili fuori dal mercato. E’ in crescita la domanda insoddisfatta: dopo cinque anni di trattative e compravendite particolarmente intense, sul tavolo sono rimaste le “carte sparigliate”, la domanda non entra in gioco perché, come abbiamo anticipato l’anno scorso, non è disposta (non ha la corrispondente carta disponibile) a raccogliere i beni residuali di anni di partita. Sono scomparsi i tagli dimensionali interessanti e adeguati, è rimasto il pregio elevato o la mediocre qualità, oltretutto a costi difficilmente accettabili. Le trattative aumentano la propria durata, cominciano a scendere le pretese e i prezzi.
IL RIMI Dal 21 al 23 novembre si terrà presso la Fiera di Roma la sesta edizione del RIMI, Rassegna Italiana del Mercato Immobiliare, il più importante appuntamento nazionale del settore, organizzato dalla Borsa Immobiliare di Roma, Azienda Speciale della Camera di Commercio di Roma. Una manifestazione rivolta non solo ai professionisti del settore immobiliare, ma anche e soprattutto al grande pubblico. L’edizione di quest’anno vedrà l’inaugurazione di “RimiRistrutturazioni', una nuova sezione di 2.000 metri quadri dedicata alle ristrutturazioni e alla riqualificazione urbanistica. Sarà presente, per la prima volta, anche il padiglione “Roma al lavoro”, dove saranno proposti i grandi progetti e i più importanti piani urbanistici destinati a migliorare sensibilmente la qualità della vita urbana nei prossimi anni.
Il mercato immobiliare di Roma Studio Elaborato dal CRESME per la Borsa Immobiliare di Roma Al 2003, il patrimonio immobiliare complessivo della provincia di Roma raggiunge un valore che rappresenta il 12,3% di quello italiano e le compravendite di abitazioni muovono l’11,1% dei quasi 104 miliardi di Euro scambiati in Italia. Alla forte spinta espansiva del mercato, soprattutto negli ultimi due anni, ha contribuito per quasi il 15% l’ultimazione di circa 19mila abitazioni di nuova costruzione. La domanda immobiliare degli ultimi 6 anni ha fatto sì che, dal 2001, la nuova edilizia residenziale riprendesse a correre dopo la profonda crisi che ha registrato il picco negativo nel 2000. Dal 2000 ad oggi sono più che raddoppiate le abitazioni di nuova costruzione (+118%) e nell’ultimo anno si segnala un ulteriore crescita del 4,8%. L’espansione del mercato è riscontrabile nei dati di tutte le fonti disponibili. Osservando tutte le informazioni disponibili sulle compravendite, sulle nuove costruzioni, sul credito per l’acquisto di abitazioni, sui prezzi, il CRESME stima un numero di transazioni che oscilla ormai da quattro anni tra 60 e 64 mila. Dal punto di vista dei prezzi delle abitazioni, negli ultimi due anni si è registrata una crescita molto sostenuta nelle zone centrali dove la crisi post 1992 aveva colpito con maggior durezza, e relativamente più contenuta nelle altre aree urbane. Da notare che, nel tempo, le aree più pregiate e le tipologie edilizie di miglior qualità hanno goduto di una rivalutazione superiore rispetto alle zone e alle tipologie di qualità media e medio – bassa. Le aree centrali di indiscutibile pregio, spesso anche storico e artistico oltre che architettonico, si contrappongono, stridono con alcune periferie di scarso pregio sotto ogni aspetto. Alcune aree centrali degradate, in verità sempre più rare (grazie ai continui interventi di riqualificazione urbana e edilizia), fanno da contraltare alle zone periferiche residenziali di elevato pregio (e altrettanto elevata valutazione immobiliare). I comportamenti delle famiglie Anche quest’anno per la quarta volta il CRESME ha svolto un’indagine telefonica su un campione di 2.500 famiglie romane nel mese di novembre. Quest’anno quasi 750mila famiglie romane risultano proprietarie della casa in cui vivono, pari in termini percentuali a ben il 70,9% del totale (erano il 70,7% nel 2002). Di grande rilevanza è il fatto che nel 29,1% delle famiglie in affitto sono comprese anche quelle, e a Roma sono molte (circa 138.000), che vivono in una abitazione di proprietà pubblica (spesso con un canone non paragonabile a quelli di mercato) e che rappresentano circa il 45% del totale. Il 25,8% degli intervistati ha acquistato casa tra il 1981 e il 1990, e altrettanti nel decennio successivo: oltre il 7% dopo il 2000. Quasi il 51% degli intervistati ha acquistato la propria abitazione tramite un privato, e il 17% da un’impresa di costruzioni. Una caratteristica importante del complesso delle famiglie romane rispetto all’abitazione è che un’ampia quota della popolazione, pari a oltre il 42%, vive nello stesso alloggio da oltre vent’anni. Il numero di famiglie che possiede un garage o un posto auto a Roma è relativamente ridotto: solo il 35% degli intervistati. Più alta la media tra i proprietari di abitazione: la cifra si eleva al 41%, mentre solo il 20% dei locatari dichiara di poter usufruire di garage o posto macchina. Quasi la totalità degli intervistati (92%) vive in condominio, il 22% dei quali in palazzine di taglio piccolo, fino a dieci alloggi. Gli altri sono ripartiti in modo abbastanza equanime tra condomini fino a 16 alloggi (28,5%), da 16 a 30 alloggi (36,6%), oltre i 30 alloggi (34,9%). Bassa propensione verso una nuova abitazione Anche quest’anno si conferma l’aumento tendenziale del numero delle famiglie proprietarie che non intendono cambiare alloggio nel breve – medio termine: oltre l’84% delle famiglie proprietarie rispetto al 79,8% del 2002. Il fattore più incisivo sta in una evidente crisi dell’offerta e, chi pure è disposto a investire, non trova offerte ritenute commisurate alla qualità del bene che va ad acquistare. Altrettanto stabili le motivazioni per cui le famiglie proprietarie non intendono cambiare: l’82% è soddisfatto dell’attuale, il 13% non ha sufficienti risorse economiche e ben il 6% non trova un’alternativa valida. Cosa si cerca La parte preponderante di chi acquista cerca alloggio in un piccolo condominio con meno di dieci appartamenti: ben il 42% del totale degli intervistati. Il 26% cerca una villetta o una casa mono-bifamiliare, il 21,7% un condominio e meno del 10% una villetta a schiera. Chi vuole acquistare, dunque, è alla ricerca di edifici di piccola-media dimensione. Anche coloro che cercano un alloggio in affitto prediligono il condominio (35%) o il piccolo condominio con meno di 10 alloggi (38,2%), in misura minore una villetta o una casa mono-bifamiliare (18,3%), mentre solo l’8,4% vuole una villetta a schiera. Chi cerca alloggio come affittuario predilige dunque uno stabile condominiale (quasi il 75%), evidenziando come nella locazione ci si orienti sulle stesse tipologie ma verso edifici di taglio maggiore rispetto ai proprietari.
