Camera di Commercio di Roma - CCIAA Roma

L`onda lunga del Baby Boom sul mercato immobiliare nel 2004 ha iniziato la sua frenata

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Anticipazione per la stampa della ricerca commissionata da BIR (Borsa Immobiliare di Roma) e CCIAA di Roma per il RIMI (Rassegna Italiana del Mercato Immobiliare) In Italia abbiamo assistito negli anni ’60 ad un vero e proprio boom delle nascite. Il tasso di fecondità totale, rimasto stabile per tutti gli anni ’50 su un valore di 2,3 figli per donna, a partire dal 1960 segna un forte incremento, toccando nel 1964 il picco massimo di 2,7 figli per donna, per poi ridursi progressivamente nei decenni successivi fino al valore attuale di 1,2 figli per donna. Il Baby Boom italiano, frutto di un altro boom, quello economico, ha propagato nel tempo i suoi effetti, provocando, progressivamente, il sovraffollamento in tutti i livelli di istruzione: tutti ricordano i doppi turni nelle scuole. Come un’ondata di piena, le generazioni degli anni ‘60 crescendo hanno gonfiato, anno dopo anno, le diverse classi d’età, provocando emergenze in tutti i servizi correlati. Ma quando l’onda è passata ha lasciato dietro di se una magra e, spesso, tanti “argini” che oggi appaiono sovradimensionati. L’onda del Baby Boom ha attraversato il sistema scolastico, e si pensa sarà un problema quando arriverà in età pensionistica. Ma prima di infrangersi sul sistema previdenziale, giunta l’età della fuoriuscita dalle famiglie di origine, ha impattato sul mercato immobiliare, alimentando una crescita sostenuta della domanda primaria di abitazioni. A popolazione stabile, infatti, è stato l’aumento del numero delle famiglie ad alimentare la domanda primaria di abitazioni. La creazione di nuove famiglie, sia per le dinamiche migratorie esterne ed interne, sia per la divisione di un nucleo esistente, ha generato una domanda aggiuntiva che ha esercitato una pressione sull’offerta. L’assunto di base, a questo punto, è che dal 1990 fino ai primi anni del 2000, il fenomeno della fuoriuscita dalle famiglie di origine delle generazioni nate a cavallo del Baby Boom ha costituito un fattore strutturale del mercato residenziale, rispetto al quale hanno giocato un ruolo non trascurabile, in accelerazione e in frenata, numerosi altri fattori sociali e congiunturali. Dai primi anni ’90 ad oggi, quindi, il mercato residenziale è stato caratterizzato da questo fattore strutturale in grado di esercitare una forte pressione della domanda sull’offerta abitativa. Naturalmente le vicende della vita economica dello scorso decennio non hanno mancato di condizionare pesantemente le dinamiche di mercato: - L’accelerazione del volume delle compravendite iniziata nel 1985 e proseguita con crescita contenuta fino al 1989 e più sostenuta fino al 1991, già nel 1992, per effetto della crisi economica, segnava una battuta d’arresto che sarebbe continuata fino al 1996, anno in cui si è avviato il significativo processo di riduzione dei tassi di interesse sul mutuo casa; - A partire dal 1997 la ripresa economica e l’accelerazione nella riduzione dei tassi di interesse, ha determinato una forte ripresa delle compravendite, che nei primi anni del 2000 giungevano ai massimi storici (secondo il Cresme il picco si ha nel 2002 con 998.000 abitazioni compravendute, mentre il 2003 si chiude con una leggera flessione a 990.000 abitazioni); - Nella nostra valutazione si deve inoltre tenere conto del fatto che gli anni ’90, almeno fino al 1999, sono stati caratterizzati da una bassa offerta di immobili residenziali di nuova costruzione, a fronte di una crescita significativa del numero delle nuove famiglie: negli anni ’80 si erano costituite 128.000 nuove famiglie all’anno, mentre lo stock abitativo si era incrementato di 309.000 abitazioni all’anno; negli anni ’90 le nuove famiglie sono state 190.000, tornando ai livelli degli anni ’50, ma le nuove abitazioni prodotte sono state solo 167.000 all’anno; - Negli anni ’90 il fronte della domanda primaria autoctona crescente, dovuto alle caratteristiche demografiche della nostra popolazione (Baby Boom, ritardo della fuoriuscita dei figli dalle famiglie di origine, fenomeno delle “primipare tardive”, ecc.), è stato reso ancor più consistente dal confluire, alla fine del decennio, della quota di domanda rimasta insoddisfatta nel periodo di crisi 1992/1996 a causa delle proibitive condizioni economiche, del livello dei tassi di interesse ancora elevati e della debolezza della nuova offerta residenziale (nella prima metà degli anni ’90 si è accumulata una domanda che si è cominciata a smaltire nella seconda parte del decennio e nei primi anni del 2000); - A questa forte pressione esercitata sul mercato della domanda primaria, agevolata dalle favorevoli condizioni dei tassi di interesse a partire dal 1996, ma soprattutto dal 1997, nel periodo 2001/2003 si sono aggiunti numerosi altri fattori razionali (attese speculative e mancanza di alternative di investimento altrettanto redditizie) e psicologici (clima di incertezza e investimento nel tradizionale bene rifugio e un miglioramento della qualità della vita grazie al miglioramento della qualità della casa in cui si abita) che si sono trasformati nel vertiginoso incremento delle compravendite e dei prezzi al quale abbiamo assistito. Lo studio che il Cresme ha realizzato per la Borsa Immobiliare di Roma, che verrà presentato al RIMI di novembre nella sua completezza, e del quale qui viene data una anticipazione, consente di definire uno scenario di mercato che, anche se in maniera differenziata nelle varie realtà territoriali, per i prossimi anni dovrà fare i conti con il defluire dell’onda che ha sostenuto, almeno in buona parte, le dinamiche del mercato immobiliare italiano degli ultimi anni. In sostanza, insieme all’andamento dei numerosi fattori congiunturali che hanno determinato il boom del mercato immobiliare, è da considerare per i prossimi anni la certa normalizzazione della domanda primaria. Il picco della fase espansiva, in termini di popolazione compresa tra i 30 e i 39 anni, è stato raggiunto nel 2003, e, a partire dal 2004, inizia una frenata nel numero di individui che compongono questa fascia di età, riducendo quindi la componente di questa parte di domanda primaria sulla domanda residenziale del nostro Paese.

01-07-2004